宁波市鄞州区人民政府关于进一步促进土地资源节约集约利用的意见（试行）（鄞政发〔2012〕125号）

各镇（乡）政府、街道办事处，区政府各部门、直属单位：

为认真贯彻落实市政府《关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见（试行）》（甬政发〔2010〕69号）和《关于进一步促进节约集约用地的通知》（甬政发〔2011〕129号）文件精神，结合我区实际，现就进一步促进全区土地资源节约集约利用提出如下意见：

一、加强建设用地管理，明确产业准入要求

（一）加强规划和计划管理。要加强新一轮土地利用总体规划的实施管理，严格审核各类建设项目，从严控制用地规模。科学合理安排年度新增建设用地计划，按照国家产业政策导向、《禁止供地目录》、《限制供地目录》等规定，实施差别化、精细化用地管理。各镇乡（街道）和区有关部门要根据经济社会发展情况梳理各类用地需求，提前谋划、尽早准备，将各类用地纳入项目储备库。区国土部门每年第一季度要根据新增建设用地及存量建设用地利用情况，合理确定国有建设用地供应计划并向社会公布。

（二）加强产业用地准入管理。各镇乡（街道）、工业园区（中心）要严格把关，规范招商引资，在土地供应前，由项目所在地政府、工业园区管委会与意向用地单位签订产业用地投资协议，将投资强度、注册资金、容积率、单位面积产出、单位面积税收、经营年限下限、项目开发期、初始运行期、转让条件等作为准入标准（具体标准参数另行发文），并作为出让合同的附件和镇乡（街道）、工业园区（中心）及相关部门进行批后监管的主要依据。

（三）加强产业项目合同履约管理。进一步规范国有建设用地使用权出让合同管理，对产业用地一律由项目所在地镇乡（街道）、园区（中心）收取履约保证金，国土资源分局凭履约保证金发票、银行对账单和成交确认书与用地单位签订出让合同。凭区国土分局出具的履约保证金返还联系单，视建设项目开竣工情况分次返还。凡以优惠供地政策即低于市场评估价为出让起始价的，履约保证金的比例为出让金总额的10%，其他产业用地为出让金总额的5%（政府或村集体投资建设的产业用地可减半收取）。履约保证金的上限为1000万元。产业用地权利人未按合同约定履行的，履约保证金可抵作违约金。按期开工的，可返还50%履约保证金；按期竣工并经综合验收合格后，再返还50%的履约保证金。履约保证金实行先抵后返，不足以抵扣违约金的，应由企业补足。

（四）加强产业项目批后监管。全区国有建设用地实行“净地”出让，成交并全额支付出让金后进行供地备案，录入建设用地动态监管系统进入全程监管程序。建设项目供地后实行交地制度，由出让方、受让方及土地所在镇乡（街道）、园区（中心）或拆迁办等签订交地单，交地时间原则上不得超过一年，建设项目根据合同约定应在交地后一年内开工建设，区发改、规划、住建、国土等相关部门要根据各自的职责，尽快为企业办理开工前的项目审批、规划许可、方案会审、施工许可、土地登记等相关手续，并督促企业开工建设。用地面积在50亩以上的开工后三年内竣工，50亩以下的开工后2年内竣工。首次核发的土地证的有效期为交地之日起一年，凭动工证明可延长有效期至合同约定竣工之日。因企业自身原因未按时动工造成违约的，追究违约责任，造成土地闲置的，按闲置土地有关规定处置。因政府原因造成未能按时动工的，凭政府相关部门的书面证明办理开发期延长手续。建设项目竣工并通过验收后换发建设用地使用权证。

（五）实行产业用地分阶段权证管理。全区新增产业用地（除房地产业外）一律实行出让合同的履约认定制度和分阶段权证管理。颁发建设用地使用权证书时应备注项目开发建设期、投产初始运行期和转让限制条件等。建设项目按合同或协议约定全部通过竣工验收后，方可办理房屋所有权证。项目投产初始运行期一般为3－5年。约定期限届满后，出让合同和产业用地投资协议的政府签约部门要会同有关部门对土地出让合同和产业用地投资协议的履约情况进行认定，区国土分局认定项目开发期、容积率等内容，区发改局认定项目投资强度，区工商分局认定企业注册资金，区经信局认定单位面积产出，区税务部门认定单位面积税收。对明显违反约定的，要提出整改要求。在项目投产初始运行期内未通过履约情况认定的，企业不得转让房屋所有权和建设用地使用权。项目投产初始运行期届满，企业不符合产业约定条件且属于国家产业政策限制类和淘汰类或环保能耗违反约定且超越现行政策许可范围，或产能不足协议约定的50%，或年税收不足协议约定的30%，一律终止土地出让合同。建设用地使用权按原出让价（不计利息）由政府收购，但当市场价格低于原出让价格时，不得超过收购时的市场价格，地上建筑物按重置价结合成新回购，设备、科技等其它投入由企业自行承担，土地设有抵押权的，同时应当书面通知抵押权人。

（六）规范产业用地供应方式。全区工业（仓储、物流）用地和商服、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地以及营利性公用设施、医疗卫生、文化教育、体育设施用地等，必须实行招标拍卖挂牌方式公开出让。对市、区重点工程和重要区块拆迁安置的工业用地可以采取协议方式出让，但拆迁面积与安置面积之比不得超过1：1.2。对使用相邻的零星国有建设用地、难以成为独立宗地进行开发建设、面积在1000平方米以内的工业用地可以采取协议方式出让。对可以行政划拨方式供地的基础设施、公益事业等项目用地可以采取协议方式出让。除商品住宅开发外的村级留用地可以采取协议方式出让。

二、积极盘活存量土地，提高土地利用效率

（一）努力提高土地供应率。各地要采取适当的措施，积极做好前期征地、拆迁、收回等工作，加快土地供应进度，促进转而未供土地的消化利用，确保前三年的供地率达到90%、80%、60%，并实行按季排名通报制度；农转用和土地征收批准后，满二年未实施征地或用地行为的，用地指标由区政府收回重新盘活使用。截止当年五月底，凡上年批准的农转用的镇乡项目在下一年供地率未达到全区平均水平的，当年不再安排新的用地指标。

（二）加强闲置土地处置力度。根据国土资源部第53号令《闲置土地处置办法》规定，建立闲置土地处置长效机制，对发现的闲置土地要及时下发《限期开工通知书》、《闲置土地认定书》，并由所在镇乡（街道）、园区（中心）根据闲置情况、闲置原因拟定闲置土地处置方案，经区国土资源分局审核后报分管区长批准并实施，真正做到发现一宗，处置一宗。因企业自身原因造成土地闲置满一年的，按闲置面积的出让金总额或行政划拨（集体使用）价款的20%收取闲置费；满两年的，无偿收回国有建设用地使用权，并将闲置情况进行通报，列入企业诚信系统，限制参加新的土地竞买，闲置土地不得用于融资。因政府原因造成土地闲置的，由镇乡（街道）、园区（中心）及政府相关部门严格审核后，出具书面证明，签订补充合同，延长开发期。

（三）千方百计提高土地利用效率。各工业园区、投创中心及镇乡（街道）工业区块要按照“布局集中、产业集聚、用地集约”的原则，进一步优化用地结构，提高土地利用效率，全区符合城乡规划的工业项目投资强度要在省定标准上提高25%以上，容积率提高0.2个系数以上。建立产业用地集约利用鼓励政策，倡导“亩产论英雄”的用地理念，把亩均产出作为企业享受政府优惠政策和评优的条件，并与企业发展新增建设用地相挂钩。对低效、闲置的产业用地要进行盘活和二次开发。积极鼓励地下空间的有效利用，合理规划，有序开发，除独立利用地下空间进行商服开发建设的项目按规定供地并收取土地款外，其余与地面建设用地使用权一并设置的地下空间使用权，其土地款包含在地面建设用地使用权价款中。

（四）积极盘活农村存量土地，推进城乡统筹发展。依据新一轮土地利用总体规划，深入开展农村土地综合整治，积极鼓励盘活利用存量土地，坚持存量建设用地与盘活并重、建设用地增量与减量挂钩。严格按照国务院《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发〔2010〕47号）要求，农村土地综合整治项目通过项目管理对所获土地指标收益部分全部返还农村，用于改善农村居民生产生活及公共配套设施。要充分尊重农民意愿，严格规范征地拆迁管理，防止违法强征强拆等行为，切实维护群众合法权益。优先鼓励在中心镇、中心村开展农村土地综合整治。在中心城区、中心镇和特色镇安置农户的，允许以国有划拨方式供地，提倡集中建设公寓式住房，节地率达到30%。

三、积极稳妥推进工业用地转型升级

（一）鼓励企业自行升级改造。在符合城镇建设规划前提下，对2002年7月1日前批准供地的，可开发土地面积3000平方米以上的国有建设用地，企业要求自行改造升级发展现代服务业的，经所在镇乡（街道）、园区（中心）申请，报区政府同意后，由区国土资源分局牵头，区监察、发改、住建、规划、经信、工商、环保、消防、城管、交警等部门根据各自的职责进行联合会审并同意后，经公示无异议的，报区政府批准，可以采取协议出让方式改变土地用途。受让方按批准改变用途时新土地使用条件下的建设用地使用权市场评估价与批准时原土地使用条件下的建设用地使用权市场评估价的差额按楼面价补缴土地出让金，签订出让合同。改变土地用途后最高允许计入容积率的30%建筑面积分割转让，严禁开发商品住宅及具有居住功能的项目。

（二）利用存量土地发展服务业。对未列入改造及拆迁计划的工业企业用地，已实际改变用途的，在建设用地使用权人不变、土地登记用途不变、建筑物不变和建设用地使用权人作出如遇房屋征收等情形仍按原土地登记用途进行补偿的书面承诺且已依法取得房屋所有权证的前提下，用于营业的建筑面积在200平方米以上的，由权利人提出申请并经镇乡（街道）、园区（中心）提出建议后，经区发改、住建、规划、国土、经信、工商、环保、卫生、消防等部门审核同意后报区人民政府批准，允许利用存量房产和土地资源临时改变土地用途兴办现代物流、金融、科技、信息、文化、商务办公、酒店、宾馆等现代服务业。每年按该地块所在土地级别的商业用地基准楼面价与工业用地基准楼面价差额的2.5%征收临时改变用途收益金；未按规定办理的，区工商、卫生、消防等部门不得核发相关许可或通过年检。首次批准临时改变用途的期限不得超过五年，期限届满确需延续的，经相关部门审核并报原批准机关批准可延续。

对非法改变用途的经营场所，由所在镇乡（街道）、园区（中心）和区相关职能部门进行处置。

四、加强组织领导，形成工作合力

（一）提高思想认识。节约集约用地是解决资源制约、保障可持续发展的基本途径，是调整经济结构、转变发展方式的重要抓手，各地各部门要从长远和全局的高度，充分认识节约集约用地的重要性和紧迫性，要严格执行国家土地管理法律、法规和政策，落实中央“三个最严格”的土地管理制度。

（二）加强宣传引导力度。面对中央三个最严格的土地管理制度，面对当前土地供需矛盾的突出性，各地各部门要加强土地管理法律、法规和政策的宣传、学习力度，不断提高全社会特别是各级领导干部的节约集约用地意识、土地忧患意识和依法用地意识。

本意见自发布之日起30日后施行。相关意见与本文件规定不一致的，以本文件的规定为准，如遇上级政策调整的，以上级文件为准。

 

 

                               宁波市鄞州区人民政府

2012年10月13日